חיפוש
  • Admin

בחינת הנכס והפוטנציאל הטמון בו

עודכן ב: אפר 14

בזמן שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, התשואות נשחקות וההזדמנויות לעסקאות Exit מתמעטות, חוץ מלהיות עקבי, מהיר יותר, סבלני יותר ולערוב להזדמנויות ישנם דברים נוספים, רבים ומהותיים ביותר שניתן לעשות בהשקעה מינימלית כדי לבחון ואף לממש את הפוטנציאל הטמון בנכסים. בחינה ומימוש של הפוטנציאל רלוונטיים הן למשקיעים המחפשים נכסים להשקעה והן למשקיעי נדל"ן שיש ברשותם נכס להשקעה ומעוניינים למקסם את פוטנציאל הרווח הטמון בו (לעתים ללא ידיעתם).



בדיקת הנכס ובחינת פוטנציאל ההשבחה הטמון בו, הינו נושא מהותי שלרוב אינו נמצא בסדר עדיפות עליון וטומן בחובו פערים חיוביים או שליליים ברמה של עשרות ומאות אחוזים. אנשים רבים נרתעים, מתעצלים או אינם מודעים לכך שמתחת לאפם קיים נכס עם שלל הזדמנויות מדהימות למקסם רווחים.

על מנת לבחון ולממש הפוטנציאל יידרש ידע, מחקר, זמן ואנרגיות, אך ללא כל צל של ספק מדובר בהשקעה מינימלית ברמת סיכון נמוכה מאוד בעלת פוטנציאל רווח גבוה.


על מנת להבין האם קיים פוטנציאל לא ממומש בנכס, צריך לבחון את המצב הקיים והחוקי של הנכס והאם ישנן זכויות בנייה שלא נוצלו במלואן.

לצורך בחינת המצב הקיים, החוקי והפוטנציאל יש לעשות הצלבה בין היתר הבנייה, דף הזכויות (או בדרכים אחרות שאפרט בהמשך) והמצב הפיזי באותה נקודת זמן.

כדי לבצע את הבדיקה בצורה יעילה ניתן ונדרש לעיין בתיק הבניין.

תיק הבניין נמצא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגנזך הנדסה ומכיל את ההיסטוריה של הנכס ואת המצב המאושר והחוקי לפי היתר הבנייה שהתקבל. תיק הבניין יספק בנוסף, מידע על קנסות שהוטלו, תשלומים שביצע הבעלים, צווי הריסה, התראה על מבנה מסוכן, תכניות לתוספות בנייה שהוגשו ואושרו, היתר הבנייה ועוד.


רוצים לעיין בתיק הבניין? יש לבדוק מהי מדיניות העירייה בנושא, בעיריות מסוימות יש צורך להזמין את התיק מראש ולקבוע פגישה, באחרות יש צורך להציג ייפוי כוח מהבעלים, ישנן עיריות המאפשרות עיון בתיק בהגעה פיזית ללא תיאום מראש וללא ייפוי כוח וכיום רוב העיריות מאפשרות לעיין בתיקי בניין אשר נסרקו מסמכיהם ונמצאים באתר ה- GIS של העירייה.

על מנת לבחון את המצב הקיים והחוקי יש לצלם את ההיתר בנייה ולגשת פיזית לנכס ולבחון שהנכס אכן תואם את ההיתר. (העיון בתיק בניין אינו כרוך בתשלום).


יש לבחון האם קיימות חריגות בנייה! במידה ויתגלו חריגות בנייה הוועדה המקומית תדרוש להכשירן כתנאי לקבלת היתר חדש למימוש זכויות שלא נוצלו.


חריגות אפשריות: פתח יציאה לגינה ללא היתר, מרפסות שנסגרו, קירות חיצוניים שעברו שינוי, או כל שינוי פיזי אחר שאינו תואם להיתר המקורי והמעודכן של הנכס, חשוב לשים לב שעל גבי ההיתר חייבת להימצא חותמת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.


לאחר הבדיקה הראשונית של היתר הבנייה ביחס למצב הפיזי, יש לבחון האם קיים לנכס פוטנציאל השבחה כתוצאה מזכויות בנייה שלא מומשו. בחינת הפוטנציאל יכולה להיעשות במספר דרכים (ורצוי מאוד לבצע הצלבה במידע שייאסף), עיון בדף זכויות, תיק מידע, בחינת התב"ע, פגישת ייעוץ עם אדריכל מקומי והגעה פיזית למחלקת הנדסה.


במקרים מסוימים בעלי נכסים אינם מודעים בהכרח שהנכס טומן בחובו אפשרויות בנייה נוספות.

ישנן דירת קרקע עם חצר שניתן להרחיב, דירה בקומה עליונה שהגג מוצמד לה וניתן להוסיף חדר (או יותר) על הגג, בית פרטי שניתן להרוס לבנות במקומו בניין, בית פרטי הכולל זכויות בנייה לא מנוצלות במסגרת הרחבה או הריסה ובנייה מחדש ועוד.


בחינה עמוקה תאפשר לקבל החלטה מושכלת לרכישת הנכס וכמובן על המשך תהליך ההשבחה!


במידה ואכן קיימות זכויות בנייה נוספות ובהנחה שיש מוטיבציה לממש את הזכויות, לבנות ולמכור ברווח, יש לבחון את העלויות הכוללות במסגרת הרכישה, תהליך ההשבחה, ההוצאות נלוות במכירה וכמובן את המחיר של הנכס לאחר השבחתו וכך נבין מהו פוטנציאל הרווח בהשבחה.


הוצאות אפשריות: היטל השבחה, מס רכישה, דמי היתר, היוון, יועצים (אדריכל, מהנדס, מודד, יועץ חשמל, יועץ אינסטלציה ועוד) אגרות בנייה והיטלי פיתוח, עלויות ישירות לבנייה, תיווך במכירה, עו"ד, מס שבח ועוד.


גם בהנחה וההחלטה תהיה שלא לממש את זכויות הבנייה הלא מנוצלות מהיבטי זמן, תקציב וכדומה, המידע שיתורגם לידע יוכל לשמש ככלי חזק במכירה העתידית של הנכס.


מעבר לפוטנציאל בנכסים שזכויות הבנייה לא נוצלו במלואן, לעתים קיים פוטנציאל רב בחלל הנכס ובבניין שבו נמצא הנכס, לעתים שינויים קוסמטיים בלבד בנכס ו\או בבניין יכולים להשפיע על התקבולים הן ברמת דמי השכירות החודשיים והן ברמת מחיר המכירה העתידי.


השבחות אפשריות: דירת 3.5 חדרים שניתן ולהפכה לדירת 4 חדרים, 2.5 חדרים שניתן להפכה לדירת 3 חדרים, האפשרות להשכיר ליותר סטודנטים או למשפחה תוביל להעלאת דמי השכירות במאות שקלים ובמחיר הדירה במימוש עתידי. בניין בעל פוטנציאל לתמ"א 38 או פינוי בינוי, החלפת חלונות המגנים מפני רעשים סביבתיים בדירה הממוקמת ברחוב מרכזי סואן, צביעת לובי הכניסה לבניין ישן ברמת תחזוקה נמוכה, החלפת נורות שרופות בכניסה לבניין, צביעת מעקה בחדר מדרגות, תוספת מעלית לבניין, תוספת מרפסות, החלפת תיבות דואר ישנות, הבלטת נוף מרשים שיש לדירה או כל רעיון אחר ותשומת לב שהנכס ו\או הבניין צריכים כדי לשפר ולהעלות את הערך במסגרת תהליך המכירה או ההשכרה.


מעבר לשינויים הקוסמטיים, חשוב לתת תשומת לב אישית לכל דירה להשקעה מתוך מטרה להכניס אנרגיה טובה, אנרגיה שתעבור הלאה, תליית וילונות, האהילים, מדפים, החלפת ידיות לדלתות, צביעת המשקופים של הדלתות, תחושת החיים בבית תעשה פלאים הן בהשכרה והן במכירה, במהירות שהנכס יושכר או יימכר ובמחיר שיהיה ניתן לדרוש.


לסיכום, יש לבחון את הפוטנציאל הטמון בנכסים גם כשהוא לא נראה לעיין. בדיקה יסודית ואיכותית תאפשר קבלת החלטות חכמות ורווחיות. תשומת לב ופעולות פשוטות במקרים מסוימים יכולות להניב תוצאות מרשימות!


כותב המאמר: שחר בוזין.


16 צפיות
צרו קשר

נייד: 052-323-7935

טלפון: 09-9502967

דוא"ל: info@mile-stone.co.il