חיפוש
  • Admin

מילון מושגים בנדל"ן


א.


אינפלציה: זהו מצב אשר מבטא עליה רציפה ברמת המחירים במשק ותוצאתו הינה היחלשות המטבע המקומי.

אדמות מנהל: אדמות בבעלות מדינת ישראל. רוכשי אדמות מנהל או נכסים אחרים הנמצאים על אדמות מנהל רוכשים בחכירה לדורות וללא בבעלות ל-49 שנים או ל-99 שנים.

אדריכל: במסגרת תפקידו כמתכנן הפרויקט, בין אם מדובר בבניית בית פרטי, בניית בניין, תוספת בנייה ו\או כל בנייה חדשה אחרת, האדריכל יכין את תכניות המבנה ויגיש בקשה להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהתאמה לתב"ע (תכנית בניין עיר) וילווה את תהליך הבנייה מתחילתו ועד סופו.

בחירת אדריכל מקצועי אשר בקיא באזור, המתמצא בתכניות החלות על החלקה וסביבת הנכס, דרישות הוועדה, בעל מערכת יחסים טובה עם הרשות המקומית, כל אלו ועוד קריטיים להצלחת הפרויקט הן בייעול התהליך וקיצור לוחות הזמנים והן במקסום הפוטנציאל הטמון בנכס.

אופציה במקרקעין: האופציה מוענקת ע"י בעלים של נכס לקונה פוטנציאלי.

האופציה מעניקה לקונה הפוטנציאלי את הזכות לרכוש את המקרקעין בהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו בין הבעלים לקונה.

ישנן שתי נקודות עיקריות במסגרת המתווה הכללי במסגרת עסקת אופציה. האחת, "מחיר האופציה" סכום עד 5% מסך התמורה שהוסכמה על הצדדים והשנייה, קביעת לוחות זמנים למימוש האופציה ע"י הקונה הפוטנציאלי (עד 24 חודשים). במידה ולא הצליח לגייס את יתרת ההון למימוש האופציה או כל סיבה אחרת שמנעה מלממש את האופציה, תגרום לקונה להפסיד את תשלום "מחיר האופציה". אופציה משמשת בעיקר לרכישת מקרקעין בהיקפים גדולים באופן יחסי אך לא רק. ניתן לראות את השימוש באופציה ע"י מארגני קבוצות רכישה או מארגני קבוצות משקיעים לעסקאות גדולות היקף.

ב.


בית משותף: מוגדר בחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 כבית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים המנוהל ע"י הטאבו (לשכת רישום המקרקעין בישראל).

בטוחה: הינו מונח המתאר שימוש בנכס מקרקעין כבטוחה כנגד הלוואה.

ביטוח מבנה דירה: הינו ביטוח אשר מכסה נזקים אשר ייגרמו לבית.

ביטול משכון: מתאר מצב שבו הבנק מעדכן את רשם המשכונות כי המשכנתא שנקלחה סולקה וכי ניתן לבטל את המשכון על הנכס.


ג.


גוש, חלקה ותת חלקה: גוש, חלקה ותת חלקה הנם מספרים הניתנים לשטח או ליחידת מקרקעין לצורכי זיהוי.

גוש הנו החלק הגדול שלרוב יכול לכלול מספר דונמים ובתוכו חלקות ותתי חלקות. חלקה הנה השטח תא קטן ביחס לגוש ולרוב תכלול מבנה\ים ותתי חלקות יהיו היחידות נפרדות כגון: חנויות, דירות, מחסנים וגגות במקרים מסוימים.

גרמושקה: הנה תכנית הגשה אשר מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המיועדת לקבלת היתר בנייה. כאשר הגרמושקה מאושרת וחתומה היא מהווה היתר בנייה. לאחר קבלת היתר הבנייה ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט.

גרמושקה בשפה הרוסית הנה אקורדיון ובשל קיפול תכנית ההגשה בצורה אקורדיון היא נקראת גמושקה.

גרירת משכנתא: החלפת נכס המשועבד לבנק כבטוחה להלוואה שנלקחה, בנכס חדש שישועבד לבנק.


ד.


דו"ח אפס: הנו דו"ח כלכלי אשר מטרתו להביא לידי ביטוי את רמת הרווח הרווח היזמי בעסקאות יזמות בנדל"ן. הדו"ח נערך ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, הדו"ח מוגש לבנקים ומהווה בטחון למתן אשראי על בסיס הרווח היזמי הצפוי בפרויקט. הדו"ח כולל בין היתר את תיאור הנכס והסביבה, זכויות בנייה, עלויות עתידיות צפויות, מצב משפטי ועוד.

דו משפחתי: בית צמוד קרקע המחובר בקיר משותף לבית קרקע נוסף.

דופלקס: דירה הנמצאת על שטחן של שתי קומות.

דמי תיווך: עמלה המשולמת למתווך מקרקעין אשר תיווך במקרקעין בין קונה למוכר או בין מוכר לקונה. במקרים מסוימים העמלה משולמת הן מצד הקונה והן מצד המוכר ובמקרים אחרים העמלה משולמת מצד אחד בלבד.

דמי התיווך המקובלים בשוק הנם 2% + מע"מ על עסקה של קנייה\מכירה ועמלה בשווי חודש דמי שכירות באיתור שוכר לנכס או באיתור של נכס לשוכר.

בישראל במקרים מסוימים מתקיים מו"מ על עמלת דמי התיווך.

בנימה אישית אגיד שהגישה שמובילה אותי היא לפרגן. מאידך, העמלה שתינתן למתווך חייבת כמובן להיות במידה הנכונה לעסקה.

דירת מגורים מזכה: דירת מגורים ששימשה בעיקר למגורים לפחות באחת משתי התקופות:

  1. ארבע חמישיות מהתקופה שבה מחושב השבח.

  2. ארבע השנים שקדמו למכירתה.

דמי הסכמה: משולמים לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) במקרים מסוימים כאשר מועברות הזכויות בקרקע.

דמי היתר: משולמים לרמ"י בשל השבחת הקרקע ולמימוש מלוא זכויות הבנייה בקרקע. דמי היתר ישולמו כאשר הקרקע הינה בבעלות של רמ"י.

ה.


הקלה: הנה בקשת אישור מהרשות המקומית בגין סטייה מהוראות הבנייה על פי התב"ע, קבלת הקלה מותנית בבקשת הקלה מהרשות המקומית, פרסום ההקלה לציבור (הציבור יכול להתנגד להקלה) והיתר מהרשות המקומית.

היתר בנייה: הנו רישיון לבניית המבנה הניתן ע"י הועדה מקומית לתכנון ובנייה. היתר הבנייה ניתן בהתאמה לנכס ובהתאמה לתב"ע התקפה באזור.

היוון: מדובר בפעולה חשבונאית, מחשבים את ערך הנוכחי של התשלומים השוטפים לאורך כל ימי התקופה בניכוי הריבית דה ריבית. ניתן לראות היוון בנכסים של מנהל מקרקעי ישראל וכך נמנעים מתשלום דמי חכירה שנתיים.

היטל השבחה: הינו תשלום בגין עליית שווי של נכס מקרקעין כתוצאה מתכנית שאושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה, הרחבה של זכויות הבנייה, שינוי בייעוד הקרקע וכדומה. התשלום שיחול על הבעלים יהיה בסך 50% מעליית הערך שתיקבע ע"י שמאי מטעם הרשות המקומית, אך חשוב לציין כי ניתן לערער על קביעת השמאי מטעם העירייה.

הערת אזהרה: נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומשמעותה להזהיר כי קיימת התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין ונועדה בכדי למנוע עסקאות נוספות בנכס זה.

הפקעת קרקע: מאפשרת לרשות חזקה בקרקע שלא הייתה בבעלותה, בדר"כ הפקעת קרקע תיעשה לרווחת הציבור. חשוב לציין כי לא בכל המקרים בעלי הקרקעות יקבל פיצוי בגין ההפקעה.

ו.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה: מדינת ישראל מחולקת ל-6 מחוזות, לכל מחוז הקים משרד הפנים ועדה לתכנון ובנייה אשר בסמכותה לאשר ולפקח על תכניות בינוי. החלטות הועדה המחוזית מנחות את הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ועדה מקומית: הועדות המקומיות בישראל הנן במסגרת הרשויות המקומיות ובסמכותן לאשר ולפקח על תחום הבינוי במרחב המקומי. הועדה המקומית רשאית להטיל כנסות, מתן היתרי בנייה, מתן הקלות, הכנת תכניות מתאר מקומיות והגשתן לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הפקעת קרקעות ועוד.


ז.


זכות קדימה במקרקעין: משמעות זכות קדימה הנה להעניק אופציה לרכישת מקרקעין לצד ג' לפני כל צד ג' אחר. הזכות מוענקת ע"י הבעלים\חוכר וניתן לרשום את הזכות קדימה בטאבו.

זיכרון דברים: מהווה מסמך מקדים לחוזה מכר המצהיר על כוונות הרוכש והמוכר, בזיכרון דברים יתואר הנכס, גודלו, זהות הצדדים לעסקה, התמורה, מועד התשלומים ומסירת החזקה. חשוב לציין כי זיכרון דברים הנו מסמך מחייב מבחינה חוזית!


ח.


חלקה: חלקה מהווה יחידת קרקע מסוימת הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כחלק מגוש מסוים.

חכירה לדורות: הינה שכירות של מעל 25 שנה. חכירת קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל תהיה בדר"כ לתקופה של 49 שנה ובסוף התקופה תוארך ב-49 שנה נוספות.


ט.

טאבו (לשכת רישום מקרקעין): לשכות רישום המקרקעין בארץ רושמות פעולות ועסקאות שמבוצעות כגון: רישום הערות אזהרה, ירושות, הסכמי שיתוף, מכר, זכות קדימה ועוד. המידע הנרשם בטאבו פתוח לציבור הרחב לעיון.

טו' 4: הנו טופס אכלוס המונפק ע"י המהנדס של הרשות המקומית וזאת לאחר שהמבנה עבר את כל הבדיקות הדרושות. קבלת טו' 4 מאפשרת לפנות לחיבור מים, תקשורת וחשמל.

טו' 5: הנו תעודת הגמר ומעיד על אישור מהועדה המקומית שהמבנה נבנה עפ"י היתר.


י.

ייעוד קרקע: השימושים אשר ניתן לעשותם בקרקע מסוימת על בסיס אישור התב"ע (תכנית בניין עיר), כגון: תעשייה, חקלאות, מגורים ועוד.

כ.

כינוס נכסים: הליך של כינוס נכסים נעשה ע"י בית משפט או הוצאה לפועל, כאשר אדם נקלע לחובות וקיים חשש כי לא יוכל לעמוד בהתחייבויות בכספיות ממנים כונס נכסים שתפקידו להחזיק, לנהל את תהליך המכירה ולממש את הנכס לצורך תשלום חובותיו. הליך הכינוס מתבצע בידיעת הציבור ומעניק אפשרות לכל אדם להגיש הצעה לרכישת הנכס, המשך התהליך הנו התמחרות (מכירה פומבית) בין מגישי ההצעות, ההתמחרות מתחילה מסכום ההצעה הגבוהה ביותר ועד לזכייה ולאחר מכן ההצעה תועבר לאישור הוצאה לפועל או בית משפט.


ל.

לוח שפיצר: לוח סילוקין של שפיצר הנו לוח המבטא סך החזר חודשי של המשכנתה המתחלק לקרן וריבית.


מ.

מכרזים: הליך של מכרז הנו הליך שבו מוצע נכס למכירה לציבור הרחב, מתוארים פרטי הנכס כגון: גוש וחלקה, תיאור הנכס, זכויות בנייה במידה ויש, תפיסות ע"י פולשים ועוד.

כל אדם המעוניין לגשת למרכז יבחן את הנכס על כל היבטיו, במידה והחליט שמעוניין להשתתף ישלם אגרת השתתפות, יגיש הצעתו בנספח שיצורף לחוברת המרכז בצירוף ערבות בנקאית\צ'ק בנקאי, ברוב המקרים בגובה של 10% מהסכום ההצעה.

במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל תהיה תוספת תשלום מע"מ, בנוסף למכרזי רמ"י מתפרסמים מכרזי עמידר, מכרזי עיריות, מכרזים של עמותות ועוד.

ההצעה הגבוהה ביותר תזכה, בהנחה ולא הייתה פסילה של ההצעה.

מהנדס בניין: תפקידו של מהנדס בניין הנו לתכנן את שלד הבניין (קונסטרוקציה), המהנדס מתכנן ומתייחס ליציבותו של המבנה, עמידותו ברעידות אדמה, היבטי בטיחות ועוד.

מפה טופוגרפית: הכוללת תבליטים ותשתיות בשטח הקרקע, ערוכה בקנה מידה נקוב,

במפה יסומנו דרכים סלולות, מקווי מים, מסילות ברזל ועוד.

מפה מצבית: הנה מפה טופוגרפית ללא תבליטים.

מודד מוסמך: הנו אדם בעל רישיון מודד, הזמנה מודד תעשה בבניית מבנה חדש, בדיקת גבולות מגרשים ועוד.

מס רכישה: הנו מס שחל בעת רכישת זכויות במקרקעין, מס הרכישה משולם במדרגות עפ"י שווי הנכס. קיימים פטורים שונים בתשלום מס הרכישה בישראל.

מס שבח: יחול על מוכר זכויות במקרקעין אלא אם חל לגביו פטור ממס שבח.

מדד המחירים לצרכן: השינוי במדד מתפרסם ב- 15 לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את התנהגות סל הצריכה של משפחה עירונית ממוצעת.

מדד תשומות הבנייה: השינוי במדד מתפרסם ב-15 לכל חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את השינוי בעלויות מוצרים בענף הבנייה.


נ.

נסח טאבו: מסמך רשמי של משרד המשפטים המתאר זכויות וחובות של נכס מסוים. בנסח יופיעו בעלי הזכויות, הערות אזהרה, מיקום ועוד.


ס.

סילוק משכנתה: הנו תהליך של סגירת המשכנתה כלומר, תשלום מוקדם מהמועד שנקבע מראש של סכום הלוואת המשכנתה שנותרה.

ע.

עסקה בדמי מפתח: עסקה בדמי מפתח מהווה מעין שילוב בין רכישת נכס לשכירות נכס, כאשר הרוכש קיבל זכות (לא בעלות) לגור בנכס ששוויו גבוה משמעותית ממחיר השוק (בדר"כ מדובר בתשלום מופחת של כ-50%) ובתשלום בדמי שכירות נמוכים וקבועים מראש (סכום של כמה מאות שקלים לאורך כל ימי חייו).

קיים קושי מהותי בפינוי דייר מוגן, הדרך השכיחה ביותר לסיום העסקה הנה בפטירת הדייר וזאת בהנחה שלפני פטירתו לא גר איתו בן משפחה מקרבה ראשונה במשך שישה חודשים ושלא הייתה בבעלותו דירה נוספת, במקרה זה הזכות תעבור לבן המשפחה.

ניתן לראות נכסים המוצעים למכירה בדיור בדמי מפתח, השווי של הנכס מופחת והאינטרס של של הרוכש הפוטנציאלי הוא לפנות את הדייר המוגן וכך להשכיר או למכור את הנכס במחיר השוק.

עמידר: החברה הלאומית לשיכון ישראל, חברה ממשלתית אשר נוסדה ב-1949, מאז ועד היום משמשת ככלי חשוב במימוש מדיניות הרווחה ושיכון של ממשלות ישראל.


פ.

פינוי בינוי: הנו תהליך של הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם. במסגרת הליך של פינוי בינוי, היזם יגיש תכנית לשינוי התב"ע מתוך מטרה להגדיל את כמות יחידות דיור במתחם.

בנוסף, יתבצעו עבודות לשיפור התשתיות: ביוב, מים, סלילת כבישים ועוד.

בהליך של פינוי בינוי הקבלן\יזם יצטרך לדאוג לדיור חלופי לבעלי הבתים המיועדים להריסה למשך תקופת הבנייה, הדיירים ייהנו מדירות חדשות בבניינים חדשים.

במקרים בהם ישנה היתכנות כלכלית ותכנונית, לדירות החדשות יתווספו למצב הקיים טרום ההריסה, מ"ר בנוי, מרפסות, חניות ומחסנים.

פרצלציה: איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין, התהליך מתבצע ע"י מודד מוסמך.

צ.

צפיפות בנייה למגורים: צפיפות הבנייה למגורים מגדירה את גודל היחידות המותרות לבנייה וכפועל יוצא מכך גם את כמות יחידות הדיור המקסימליות במבנה.


ק.

קבלן מפתח: הנו קבלן הנכנס לתהליך הבנייה מתחילתו ועד מסירת המפתח לצד המזמין.

קבלן משנה: הנו בעל מקצוע בתחום ספציפי כגון: חשמלאי, אינסטלטור, אלומיניום, מסגרות וכדומה.


ר.

רשם המשכונות: עפ"י חוק כל פעולה המוגדרת כמשכון מחויבת להירשם ברשם המשכונות לצורך הבטחת זכויותיו של הנושה ומתן אפשרות לצד ג' לבדוק האם קיים משכון.

רשם המשכונות מאגד מידע ורישום המכיל פרטים של הנכס הממושכן, החייב והנושה.

רשות הפיתוח (ר"פ): גוף ממשלתי שהוקם בשנת 1951 וניהל את האדמות שהופקדו בידי אפוטרופוס לנכסי נפקדים לאחר מלחמת השחרור וכן קרקעות שהופקעו עפ"י חוק רכישת מקרקעין.

רמ"י (רשות מקרקעי ישראל): מנהל עפ"י חוק, החל משנת 1960 את קרקעות המדינה (קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח) המהוות כ-93% משטחה של מדינת ישראל.


ש.

שטר חכירה: הנו טופס המיועד לצורך העברת זכויות חכירה בלשכת רישום המקרקעין בתהליך של עסקת מכר.

שטר משכנתה: הנו טופס שלפיו נרשמת המשכנתה לשעבוד נכס בטאבו כנגד הלוואה שקיבל הלווה.

ת.

תשריט תב"ע: הנו המפה של תכנית בניין עיר ויסומנו על גבי המפה גושים, חלקות, כבישים ורחובות. התשריט מסומן בצבעים כאשר כל צבע מגדיר את ייעוד השטח.

תקנון בנייה: מפרט מילולי המתאר את תקנות הבנייה באזור מסוים וכולל את אחוזי הבנייה, גובה המבנה ועוד.

תשואה נומינלית: הרווח של המשקיע על סך ההשקעה ללא ניכוי שיעור האינפלציה.

תשואה ריאלית: הרווח של המשקיע לאחר ניכוי שיעור האינפלציה. במידה והאינפלציה שווה לרווח אזי שיעור התשואה הריאלית = 0.

תיק בניין: תיק הבניין מאגד את כל המסמכים למבנה מסוים הכולל היתרים, צווי הריסה, תכתובות משפטיות, טו' 4 ועוד. תיק הבניין יימצא בגנזך הנדסה ברשות המקומית, זמין ושקוף לעיון הציבור.

תמ"א 38: בשנת 2005 התכנית קיבלה תוקף. נועדה לאפשר חיזוק של מבנים קיימים על מנת לשפר עמידותם ברעידות אדמה, מדובר במבנים שנבנו עד 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי 413.

התכנית מציעה תמריצים ליזמים\קבלנים על מנת לייצר כלכליות בביצוע הפרויקטים, מעניקים תוספת זכויות בנייה על גג הבניין, סגירת קומת עמודים מפולשת והרחבת הדירות הקיימות בבניין.

הרעיון המרכזי בתמ"א 38 הנו שהדיירים באמצעות יזם\קבלן יקבלו ללא תשלום מצידם חיזוק ושיפור עמידותו ברעידות אדמה, שיפוץ המבנה, תוספת מעלית, חניות, הגדלת הדירות ומרפסות (בהנחה וניתן מהיבטים תכנוניים וכלכליים) ומנגד הקבלן\יזם יקבל את זכויות הבנייה הנוספות.

תב"ע: תכנית בניין עיר הבנויה מתשריט, תקנון ונספחים, התב"ע מגדירה את ייעודי הקרקעות באזור מסוים, אחוזי הבנייה ועוד.

תמ"א: תכנית מתאר ארצית מבוצעת ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה וכוללת את כל מדינת ישראל. תכנית זו מתייחסת לגידול באוכלוסיה, אילו שטחים ישמשו לחקלאות, מגורים ועוד.

תמ"מ: תכנית מתאר מחוזית מתווה את הדרך ומוציאה לפועל את תכנית המתאר ארצית.



14 צפיות
צרו קשר

נייד: 052-323-7935

טלפון: 09-9502967

דוא"ל: info@mile-stone.co.il