משקיעים רבים עושים טעויות שיכולות לגרום להם לרכוש נכסים פחות אטרקטיביים ממשקיעי הנדל"ן המתוחכמים ובמקרים מסוימים אף לגרום להפסדים כספיים ועוגמת נפש.

כותב המאמר: שחר בוזין

להלן 10 טעויות נפוצות של משקיעים מתחילים:

1. ויכוח על עמלת התיווך בעסקה

משקיעים מתוחכמים מבינים את הערך המוסף של המתווך בביצוע עסקאות בנדל"ן, פונים למתווכים, מפתחים ובונים מערכות יחסים טובות מתוך מטרה לייצר עסקאות אטרקטיביות ופעילות לטווח הארוך.

כאשר המתווך מציע עסקה למשקיע לא מתוחכם וללא קשר לפוטנציאל בעסקה מיד נוצר ויכוח על עמלת התיווך והמשקיע ינסה להוריד ככל שניתן את עמלת התיווך. מדובר בטעות קריטית מכיוון שבאותו רגע המתווך מבין שאת העסקה האטרקטיבית הבאה יציע למשקיע אחר שמעריך את עבודתו ומוכן לתגמל ללא ויכוחים. כאשר מדובר בעסקאות אטרקטיביות במיוחד, המשקיעים הוותיקים שמעוניינים לייצר עסקאות עתידיות נוספות באזור ומבינים את הקושי באיתור "עסקאות דובדבן", לא רק שהם לא מתווכחים על עמלת התיווך אלא מתגמלים את המתווך מעבר למקובל ובכך הופכים להיות באופן אוטומטי המשקיעים בראש הרשימה שהוא יפנה אליהם.

2. עיון במסמכי תיק בניין

שלב קריטי בבחינת העסקה לאחר איתור נכס להשקעה הוא ביקור במחלקת הנדסה (בעירייה) ועיון בתיק הבניין. בתיק הבניין יהיה את המידע התכנוני אודות הנכס הספציפי, חריגות בנייה, צווי הריסה וקטסטרופות נוספות במידה וישנן, כולן יימצאו בתיק הבניין. לעתים, משקיעים בתחילת דרכם אינם מודעים לכך שקיים תיעוד בעירייה לגבי הנכסים וכל משקיע שאינו מעיין בתיק הבניין וירכוש נכס יהיה חשוף לרמת סיכון גבוהה ביותר. בעיריות מסוימות (בעיקר בערים הגדולות כגון: חיפה, ר"ג, ת"א ועוד) קיימת נגישות למסמכים המצויים בתיק הבניין באמצעות האינטרנט במערכת המידע הגאוגרפית

(GIS-Geographic information system)

אפשרות נוספת היא להזמין שמאי טרום חתימת הסכם מכר.

3. דירות להשקעה כדירות מגורים

משקיעים מתחילים בוחנים דירות להשקעה ובוחנים את האזורים והנכסים בעיניים של מחפשי דירות למגורים, טעות זו תוביל בד"כ לשתי אפשרויות, השקעה אינה אטרקטיבית או לחילופין יוותרו על ההשקעה בגלל שהם לא היו מוכנים לגור באזור שהתקציב שלהם מאפשר להם. דירה להשקעה אינה דירה למגורים ואין כל קשר בין המקום שאנחנו נרצה להשקיע בו לבין המקום שאנחנו נהיה מוכנים לגור בו.

המטרה המרכזית היא לבחור עיר בעלת הפוטנציאל המשמעותי ביותר לעליית ערך.

4. התאהבות בשיפוץ הנכס

משקיעים רבים מתאהבים בנכסים שהם קונים והופכים את העסקה מעסקה כלכלית לעסקה רגשית, מתחילים שיפוץ בנכס כאשר הקו המנחה הוא להשקיע בנכס ככל שניתן ולעתים מעבר למה שבאמת נדרש וללא התאמה לקהל היעד למכירה\השכרה. מושקעים כספים רבים שאינם בהכרח יחזירו את ההשקעה וזאת כתוצאה מאי בחינה של העלות מול התועלת וללא הקפדה על תקציב מוגדר מראש. חשוב להבין שלא בהכרח השקעה כספית גדולה בשיפוץ תוביל לתוצאה הטובה ביותר.

בחלק גדול מהמקרים הקו המנחה צריך להיות - כיצד במינימום כסף ניתן לייצר את ההשבחה המקסימלית! להבין מי קהל היעד המעוניין לשכור או לקנות ולהתאים באופן במדויק ביותר את הנכס והשיפוץ בו לקהל היעד.

5. חסכון בעלות העו"ד

משקיעים מנסים לחסוך ככל שניתן בעלויות כדי לעשות עסקה בעלויות הנמוכות ביותר, קו המחשבה נכון, אך לא בכל המקרים הוזלת עלויות תהיה לטובת המשקיע. ישנה חשיבות רבה בבחירת העו"ד שילווה את הרכישה עד סופה - רישום הבעלות של רוכש החדש. לעתים, ישנם משקיעים שמחפשים עו"ד במחיר הנמוך ביותר ובמקרים מסוימים נאלצים להתפשר. חשוב לבחור עו"ד - מתמחה במקרקעין בעל ותק, ניסיון והמלצות חיוביות.

עו"ד איכותי ידאג לבחון את הנכס על בוריו, יגן משפטית בסוגיות בעלות סיכון, יפתור בעיות, יהיה זמין לשאלות, ידאג להשלים את תהליך הרישום, יסייע בתכנון מס (למעט במקרים בהם יש צורך להיוועץ ביועץ מס מקרקעין) ועוד.

הקפדה על בחירת עו"ד מקרקעין איכותי יכולה מצד אחד להפוך את הרכישה לנעימה תוך תחושת ביטחון בתהליך ומאידך לחסוך עומת נפש גדולה והפסדים כספיים.

6. החלטה מהירה

למשקיעים היסודיים, המתמידים והחרוצים העסקה לא תאחר לבוא. במקרים מסוימים בהנחה ומדובר בעסקה סופר אטרקטיבית ההחלטה תצטרך להתקבל במהירות רבה.

לרוכשים רבים יש קושי לקבל החלטה מהירה, מהססים, מתלבטים ודוחים את ההחלטה. קבלת החלטה שאינה תואמת את קצב העסקה תביא לכך שהעסקה תתבצע ע"י משקיע אחר מהיר יותר. עסקאות טובות נחטפות ונמצאות "על המדף" לפרק זמן קצר ביותר, צריך לקבל החלטה מהירה עם הרבה תעוזה.

דעו זאת מראש, בצעו ניתוח שוק מעמיק וקבלו החלטות מהירות על בסיס מידע שאספתם מבעוד מועד!

7. תופעת היועצים

בתחילת הדרך יש רצון לחפש "אישור" לביצוע העסקה, נתאר בקצרה את התהליך המקדים: בוחרים אזור לפעילות נדל"נית, מנתחים את השכונות, רואים נכסים ומבצעים אחריהם מעקב - לומדים אותם לעומק, מבינים מהו הפרופיל של קהל היעד להשכרה ולמכירה, מבינים את המגמות באזור, בוחנים תכניות בסביבה שיכולות להעלות את הערך של הנכסים בצורה משמעותית, מייצרים מערכות יחסים עם מתווכים וגם איתם רואים נכסים ועוד...לפתע מוצע נכס אטקרטיבי! ואז מחפשים "יועצים" (אבא, אמא, חבר, אח, דוד) שיעניקו "אישור" לביצוע העסקה. הרי ברור שה"יועצים" אינם יכולים לאשר ולהגיד לנו "ללכת על העסקה" מכיוון שהם לא אנשי נדל"ן בשוק המקומי שאתם פעילים בו, הם לא יכולים לקחת אחריות כה כבדה ורוצים להגן עליכם ככל שניתן. מה יקרה אם משהו ישתבש בדרך?!

השאלה שמשקיע צריך לשאול את עצמו, האם "היועץ" באמת יכול בשיחת טלפון להכיל את כל המידע שנאסף במסגרת התהליך שעברתי? התשובה היא כמובן שלא!

8. מימון העסקה

קיימת בורות גדולה בנושא הריביות על המשכנתא, סוגי המסלולים, התאמת המשכנתא לעסקה הספציפית ולפרופיל האישי של המשקיע. קיימת חשיבות רבה בבחירת המסלולים הנכונים בהתאמה לעסקה הספציפית ולפרופיל האישי, בחירות נכונות יתרמו לבניית תזרים נכון לאורך זמן, יאפשרו חסכון משמעותי בעלויות המימון ונגיסה משמעותית ככל שניתן בקרן המשכנתא.

9. לא רק עלויות נלוות

מעבר לעלויות הנלוות שיהיו ברכישת נכסים כגון: עו"ד, שמאי, שיפוץ, מס רכישה במידה וחל, עמלת התיווך ועוד. חשוב לבחון תשלומים נוספים כגון: היטל השבחה דמי היתר, דמי היוון ודמי הסכמה. בכל רכישה יש לבחון את הנכס על בוריו ולעשות בחינה של כל ההוצאות מקצה לקצה הכוללות בדיקה בועדה המקומית וברשות מקרקעי ישראל במידה ויש צורך. תשלום שיתווסף ושלא תוכנן מראש יכול להפוך את העסקה שהיתה נראית אטרקטיבית לעסקה כושלת!

10. סקפטיות

סקפטיות תגרום לכם לא לבצע עסקאות! ישנם משקיעים שינסו תמיד להסביר למה עסקה אטרקטיבית אינה יכולה לצאת לפועל באמירות כגון: "המתווך יקנה את הדירות הטובות לעצמו", "מי שקונה מכיר טריקים שלא כל אחד מכיר", "במכרזים הכל נסגר מראש", "אי אפשר לשפץ דירה ב-20,000 ש"ח ולייצר השבחה ורווח", "רק למי שיש כסף יכול לעשות כסף בנדל"ן" ועוד אין ספור אמירות שלא יובילו אף אחד ממי שטוען אותם לרכישות מוצלחות בנדל"ן.

אני מזמין אתכם להגיע לקורסים שאני מעביר ולראות איך משתתפי הקורסים עושים עסקאות מצוינות. חלקם לא דמיינו שיבצעו עסקה – אני אומר הכל אפשרי!